葉山のぺりです！ 大手外資系企業ファイナンスで20年間お仕事をしてきました。
日本の低金利時代は相変わらず続いていますが、2024年3月日銀が出したマイナス金利政策を解除した影響が住宅ローンにも現れてきています。
先日も日経新聞で以下のようなニュースが話題になりました。
出典：日経新聞 2024年に入り、固定金利、変動金利ともに上昇しています。
日銀のマイナス金利解除のニュースが出た3月から6月各銀行固定金利を上げています。（日経新聞参照）
人生3大支出の一つである住宅費に大きく関わってくる住宅ローンですが、そもそも住宅ローンの金利ってどうやって決まっているの？ という人が多いと思います。
また、日経のニュースに出てきた基準金利って何？２％って高すぎじゃない？と思った人も多いと思います。 今回はどのように住宅ローン金利が決まっているのか、一緒に勉強していきたいと思います。
のほほんと暮らしていると高い税金、手数料、社会保険をただ払い続けることになります。それより知ることによって、搾取される人からコントロールできる人になりませんか？ その為に一緒に勉強していきましょう！
自分のお金を守るために「住宅ローンの金利」の勉強をしよう！
「住宅ローン」について以下の項目で勉強していきましょう。
- 住宅ローンの金利の種類ー固定金利と変動金利
- 住宅ローンの金利ってどうやって決まるの？
それでは詳しく見ていきましょう！
住宅ローン金利の種類ー固定と変動金利
住宅ローンには大きく分けて2つのタイプの金利が存在します。固定金利と変動金利です。
- 固定金利…一定期間または完済までずっと金利が変わらない
- 変動金利…市場金利の動向によって金利が変動する
通常変動金利の方が低いので返済金額は低くなります。 auじぶん銀行の2024年7月の住宅ローン、35年ローンで比較してみると、 ３,000万円で借りた場合以下の通りです。
| 固定 | 変動 | 差額 | |
| 借入額 | 3,000万円 | 3,000万円 | |
| 適応金利 | 2.380% | 0.329% | +2.051% |
| 総返済費用 | |||
| 合計 | 4,5117万円 | 3,2644万円 | +1200万円 |
| 借入額 | 3,000万円 | 3,000万円 | |
| 利息 | 1,400万円 | 176万円 | +1200万円 |
| 諸費用 | 88万円 | 88万円 |
参照；じぶん銀行住宅ローン 35年ローンで計算した場合、固定金利の金利は2.4%, 変動金利は0.33%になります。（なお金利の％はシミレーションの数字ですので個人や時期によって変動します）
この結果3000万円を借りると利息の支払いで＋1,200万円固定金利の方が多く払うことになります。
この差額は固定金利を選ぶときの金利上昇に対する保険料のようなもので、今後35年間は金利は動かさないよ、いい時も悪い時も一緒だよ、と金利を保証してくれています。
一方変動金利は、市場の金利の変動によって上がったり下がったりします。そのリスクを受け入れる代わりに金利を安くしますよ〜、ということです。
ちなみに固定型は期間が35年ではなく10年の借入になると2.4%ではなく1.27%ほどの金利になります。長い期間を借りなければ変動と固定の差額は小さくなります。
いずれにせよ、住宅ローンを組む７割の人たちが変動にする理由はこの金利の差なんです。 変動は金利上昇のリスクを受け入れているということなのです。
と予想している人がほとんどだと思いますが、世の中何があるかわかりません。特に35年などの長い間であれば尚更です。
そのリスクを受け入れられる覚悟と蓄えがあるのであれば、変動で住宅ローンを組んでもいいでしょう。
逆に資産状況がギリギリで、金利が上昇したら支払いが滞ってしまうような状況の人は、変動金利でのローンはやめましょう。
許容できるリスクを取れる人が、変動金利のローンを組んで良い人です。 次に
住宅ローンの金利はどう決まるのか見ていきましょう。
住宅ローンの金利ってどうやって決まるの？
| 固定金利 | 変動金利 | |
| 何をもとに決まる | 代表的な長期金利である「新発10年物国債の利回り」 | 短期プライムレート |
| 何の影響を受けやすい | 市場における国債の動向 （投資家の将来予測） | 日銀の金融政策 |
| どちらが先に変動する？ | 先 | 後 |
固定金利
固定金利の指標は、市場における国際の動向により決まります。厳密にいうと代表的な長期金利である「新発10年物国債の利回り」です。
新発10年物国債は、市場で取引される金融商品であるので、需要と供給のバランスで変動します。日銀の金融政策だけでなく「投資家の予想」の影響も受けて利回りが変動するのです。
投資家が、日本の金利は上がるだろうと予測した場合、国債の利回りが上昇して、固定金利が上昇します。 市場は常に動き続けています。
市場の影響を受ける固定金利は敏感に動くことになり、変動金利よりも早く増減の影響を受けます。
変動金利
変動金利は「短期プライムレート」と連動しています。短期プライムレートは『短プラ』と呼ばれることが多いです。
短プラとは、銀行が業績や財務状況などが優良な企業に貸し出す際の最優遇貸出金利のうち、貸出期間が1年以内の金利を指します。
金融機関は短プラに1%など一定幅を上乗せし、住宅ローンの「基準金利」を決めます。これがソニー銀行の変動金利ニュースに出てきた２％の金利です。
基準金利は住宅ローンの「定価」に当たり、店頭金利とも呼ばれます。大手銀行は毎月公表しており、 ２％は実際の水準に比べ、随分高いですよね。
価格ドットコムなどで見ると、変動金利ランキングで0.229%のじぶん銀行が一番人気になっているようです。このように変動金利は0.2%~0.4%が相場になっています。
出典：価格ドットコム
実際の借り入れる金利は、店頭金利から値引きが入ります。 値引き幅は、ローンを組む人によって大きく変わってきます。
ローンの審査で、銀行側が、ローンを組む人の勤務先、収入、属性、返済計画、物件に関する情報から、優遇幅（値引き幅）を決めます。
返済能力が高い人の方が優遇率が大きくなり、金利が安くなります。
上記の価格ドットコムなどの金利は参考金利で、自分の場合は審査されてみないとわからないということになります。
ちなみに、短プラは、日銀の金融政策によってコントロールされているレートに影響を受けるので、金融政策によって影響が出るので、変動金利の方が、固定金利よりも後で変動するのです。
まとめ
以上、お金の勉強って楽しい！｜住宅ローン金利 基準金利って何？どうやって決まるの？住宅ローンで失敗しないために知識をつけよう！ をお伝えしました。 住宅ローン金利について以下を学びました。
- 住宅ローンの金利の種類ー固定金利と変動金利
- 住宅ローンの金利ってどうやって決まるの？
変動金利はお得に見えますが長い期間で見ると市場がどう動くかによって左右され、市場の動きは誰にも予測がつきません。
ギャンブル要素を含んでいると言えます。
住宅ローンで変動金利に決めるときは、金利がある程度増減しても返済を続けるだけの余裕があることが条件です。ギリギリの経済状況で変動を選び、金利の上昇を受け止められないリスクがあるのであれば、払えるだけのローン額で固定金利で選びましょう。
お金の勉強一緒に頑張っていきましょう！ ぺりでした！
